Договор за наем – правни положения

от admin на 17.08.2026

Взаимоотношенията между страните при отдаване на имот под наем се уреждат с договор за наем. Основната правна уредба на договора за наем се съдържа в чл. 228–239 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя определен имот за временно ползване, а наемателят се задължава да заплаща определена цена.

Задължения на наемодателя

Ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде имота в състояние, което отговаря на предназначението, за което е нает.

Дребните поправки, свързани с повреди, които се дължат на обикновената употреба на имота, са за сметка на наемателя. Поправките на всички останали повреди са за сметка на наемодателя, освен ако са причинени виновно от наемателя.

В закона са посочени като пример редица дребни поправки, свързани с обикновеното използване на имота – замърсяване на стените в помещенията, разяждане на кранове и брави, запушване на комини и други подобни.

Ако наемодателят не извърши необходимите поправки, за които отговаря, наемателят може да ги извърши със свои средства и да поиска възстановяване на направените разходи от наемодателя. Това се отнася например до повреди, които възпрепятстват нормалното ползване на имота – течове, спукани тръби и други подобни случаи.

Задължения на наемателя

Наемателят е длъжен да заплаща уговорената наемна цена и разходите, свързани с ползването на имота.

Освен стандартните консумативи като електроенергия, вода, такса за етажната собственост, а при необходимост – топлоенергия и газ, може да възникне въпросът и за такса битови отпадъци.

В миналото тази такса често беше сравнително малка и обикновено се заплащаше от собственика заедно с годишния данък за имота. В зависимост от конкретния имот и действащите правила размерът ѝ може да бъде значителен, поради което страните е добре изрично да договорят кой ще я заплаща.

Недоразумения могат да възникнат и поради начина, по който се определят задълженията за такса битови отпадъци, който не е пряко свързан с количеството отпадъци, реално произведени от конкретното домакинство, а с данъчната оценка на имота.

Може ли наемателят да преотдава имота?

Законът предвижда, че ако не е уговорено друго, наемателят може да пренаема части от наетия имот, без да е необходимо съгласието на наемодателя. В такъв случай задълженията на наемателя по първоначалния договор за наем остават в сила.

На практика обаче в договорите за наем много често се включва изрична клауза, че наемателят няма право да преотдава имота на трети лица. Когато това е желанието на наемодателя, е добре да бъде записано изрично, че забраната се отнася както за целия имот, така и за части от него.

Срочен и безсрочен договор

Договорът за наем може да бъде срочен или безсрочен.

Ако договорът за наем е срочен, той не може да бъде сключен за повече от десет години.

Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила като договор, който е сключен за десет години.

При безсрочен договор всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие.

Често страните по тези договори сключват срочни договори, например за една година, и договарят клауза за прекратяване с предизвестие. Както е очевидно, това е безсмислено, защото възможността за прекратяване с предизвестие на практика обезсмисля уговорения срок.

Какво се случва след изтичане на договора?

Ако след изтичането на уговорения срок наемателят продължи да използва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен при условията на безсрочен договор.

Ако наемателят продължи да ползва имота въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение за ползването, като в договора може да бъде предвидена и конкретна уговорка относно размера на обезщетението.

Важно е да се знае, че наемодателят не може просто да влезе в имота и самоволно да предприеме действия за отстраняване на наемателя, дори когато наемателят отказва да плаща наем или не желае да освободи имота. При спор между страните следва да се използват предвидените от закона правни средства, а самоуправните действия могат да доведат до правни последици.

Какво става с договора за наем при продажба на имота?

Продажбата на имота не означава автоматично, че договорът за наем престава да действа. Последиците за наемателя и новия собственик зависят от начина, по който е сключен договорът, неговия срок и това дали е вписан в Агенцията по вписванията.

При продажба на имот, ако договорът за наем е нотариално заверен и вписан, той остава в сила спрямо новия собственик. В този случай договорът за наем се явява тежест върху имота и се смята, че купувайки такъв имот, новият собственик е могъл да узнае за нея.

При договори за наем на търговски обекти въпросът е особено важен. Наемателите често правят значителни инвестиции в ремонта и оборудването на обекта, както и в неговото разработване. Поради тази причина те имат интерес договорът да бъде оформен по начин, който им гарантира правото да ползват имота за договорения срок.

Договорът за наем, сключен преди продажбата на имота, ако е нотариално заверен, но не е вписан в Агенцията по вписванията, е задължителен за новия собственик за не повече от една година от прехвърлянето.

Ако не е нотариално заверен, договорът за наем е задължителен като безсрочен договор за наем и може да се прекрати с едномесечно предизвестие.

Защо договорът за наем трябва да бъде внимателно изготвен?

Договорът за наем не е просто формалност. В него страните трябва ясно да уредят не само размера и начина на плащане на наема, но и редица други въпроси – срок на договора, предизвестие, депозит, консумативи, ремонти, поддръжка, преотдаване на имота, права и задължения при прекратяване и предаване на имота.

Колкото по-подробно са уредени тези въпроси, толкова по-малка е вероятността между наемодателя и наемателя да възникнат спорове по време на действието на договора.